A bérleti díjak szabályozása az egyik legvitatottabb téma a gazdasági szakértők körében, különösen a városi lakáspiaci válságok idején. Az 1970-es években Assar Lindbeck svéd közgazdász híresen úgy jellemezte a bérleti díjkontrollt, mint „a leghatékonyabb módszert egy város elpusztítására – a bombázáson kívül”. Ez az éles kritika máig meghatározza a közgazdászok álláspontját, akik többségükben elutasítják a bérleti díjak befagyasztását, mint megoldást.
A bérleti díjkontroll kritikája és az akadémiai konszenzus
2012-ben egy neves közgazdászok körében végzett felmérés szerint mindössze 2 százalék vélte úgy, hogy a bérleti díjkontroll pozitív hatással volt az elérhető és minőségi bérlakások számára. Richard Thaler Nobel-díjas közgazdász ironikusan megjegyezte, hogy a következő kérdés lehetne: „A nap kering-e a Föld körül?” Ez jól tükrözi az akadémiai szféra szkepticizmusát.
Az ilyen nézetek tükrében nem meglepő, hogy New York város polgármesterjelöltje, Zohran Mamdani „bérleti díj befagyasztás” javaslatát széles körben kritizálták. Címek sora jelent meg, mint például „Zohran Mamdani szocialista lakásterve összeomlaszthatja New York ingatag bérpiacát” vagy „A bérleti díj befagyasztása nem megoldás New York lakásválságára”. Michael Powell kollégám ezt az elképzelést „varázsrealizmusnak” nevezte.
Politikai realizmus vagy varázsrealizmus? Mamdani javaslatának háttere
Talán azonban Mamdani javaslata inkább politikai realizmus, mint varázslat. A szakértői konszenzus szerint a lakhatási költségek csökkentésének kulcsa az új lakások építése, amit leginkább a szabályozási akadályok lebontásával lehet elősegíteni. Mamdani azonban hangsúlyozza, hogy bár több építés szükséges, ez önmagában nem elég gyors vagy elegendő megoldás.
„Abszolút fel kell gyorsítanunk az új lakások építésének folyamatát – mondta nekem –, de ezt nem tehetjük meg anélkül, hogy ne kezelnénk az emberek azonnali szükségleteit is.”
Sok helyen, különösen ott, ahol a lakáshiány legsúlyosabb, az új egységek építésének politikája mérgezett terep. Az építkezések költségei miatt gyakran heves ellenállás alakul ki, miközben az előnyök csak évekkel vagy évtizedekkel később jelentkeznek. Ez a dinamikus viszony nem választható el élesen az ideális lakáspolitikától.
A bérleti díjbefagyasztás szerepe a politikai támogatottság növelésében
Mamdani szerint a „bérleti díj befagyasztása” nem csupán enyhítést jelent a magas lakhatási költségekre, hanem kulcsfontosságú eszköz ahhoz is, hogy elegendő választót nyerjenek meg egy növekedési program támogatására. Egyre több valós tapasztalat támasztja alá ezt az állítást.
A bérleti díjkontroll elleni érvek
- Hiány fokozása: A lakások magas ára elsősorban azért van, mert kevés van belőlük; a bérleti díjkontroll tovább súlyosbítja ezt a hiányt.
- Építési kedv csökkenése: A profit korlátozása miatt a fejlesztők kevésbé motiváltak új lakások építésére.
- Karbantartási problémák: Ha a tulajdonosok nem tudják fedezni a fenntartási költségeket, az ingatlanok leromlanak vagy kivonják őket a piacról.
A YIMBY mozgalom és annak korlátai
A szakértők által preferált megoldás általában az építési szabályozások lazítása – ezt hívják YIMBY-nek („Yes In My Backyard”, vagyis „Igen az én udvaromban”). Bár empirikus adatok azt mutatják, hogy több új otthon építése csökkenti az árakat adott területen, sok városi lakos ennek ellenkezőjét érzi: összekapcsolják az új fejlesztéseket a bérleti díjak emelkedésével, életköltségek növekedésével és a meglévő lakók kiszorításával (gentrifikáció).
Egy másik probléma az időzítés: még ha törvényeket is hoznak több lakás építésére, ennek hatását csak évekkel később érzékelik majd az emberek. Christopher Elmendorf jogászprofesszor szerint ez jelenti a YIMBY világnézet legnagyobb kihívását: „Hogyan lehet meggyőzni választókat egy olyan programról, amely szinte minden választási politika törvényét megszegi?”
Bérleti díjkontroll és helyi támogatottság: Berlini kutatás eredményei
Egy 2022-es tanulmányban Anselm Hager, Hanno Hilbig és Robert Vief politikatudósok Berlin 2019-es bérleti díjkontroll törvényének bevezetését vizsgálták. A törvény csak 2014 előtt épült ingatlanokra vonatkozott, így természetes kísérletet teremtett hasonló helyzetű bérlők összehasonlítására.
A kutatók eredetileg azt feltételezték, hogy akik hozzáférnek bérleti díjkontrollált lakáshoz, hosszabb ideig maradnak ugyanabban az otthonban és ellenállóbbak lesznek a környék változásával szemben. Ezzel szemben azt találták, hogy ezek a bérlők 37 százalékkal nagyobb valószínűséggel támogatták az új helyi lakóépületek építését azokhoz képest, akik nem kontrollált egységekben éltek.
Ez az eltérés különösen nagy volt azokban a negyedekben, ahol az elmúlt tíz évben jelentős áremelkedés történt. A szerzők arra jutottak, hogy a stabil árak garantálása csökkenti annak félelmét, hogy az új építkezések miatt elveszíthetik jelenlegi megfizethető otthonukat.
„Az üzenet számomra az: amikor az emberek biztonságban érzik magukat, kevésbé félnek a változástól.” – mondta Hilbig.
Bérleti díjkontroll politikai népszerűsége és hatása
A bérleti díjkontroll rendkívül népszerű intézkedés: támogatottsága 75-85 százalék között mozog választói körben. Egy 2024-es országos felmérés során Elmendorf és munkatársai arra jutottak, hogy ez ma az egyik legfontosabb állami szintű politikai kérdés – még olyan vitatott témák előtt is mint a bevándorlás vagy rendészet.
Egy ilyen szabályozás elfogadása gyorsan kézzelfogható előnyöket hozhat – ellentétben például az új lakások építésével járó hosszú távú hatásokkal –, így politikailag is vonzó lehetőség.
Mamdani javaslatának részletei és kihívásai New Yorkban
Mamdani „bérleti díj befagyasztása” nevű fő javaslata megállítaná a bérek emelkedését mintegy 30 százaléknyi „bérletstabilizált” egységben New Yorkban – ezek éves emeléseit jelenleg egy polgármester által kinevezett testület határozza meg. Ez azonban nem vonatkozna sem piaci árú meglévő egységekre sem újonnan épültekre.
Ezzel párhuzamosan Mamdani vállalja 200 000 új lakóegység felépítését tíz év alatt – ami meghaladná azt is, amit 2010 és 2020 között összesen építettek New Yorkban. Emellett támogatja a YIMBY mozgalom által preferált intézkedéseket is:
- engedélyezési folyamatok egyszerűsítése;
- gazdagabb negyedek sűrűségének növelése (up-zoning);
- lakóépületek engedélyezése tömegközlekedési csomópontok közelében;
- olcsóbb kivitelezést lehetővé tevő szabályozások lazítása.
Mamdani hangsúlyozza: „Fontos, hogy amikor egy New York-i látja saját környezetében az új épületeket, tudja: ez egy átfogóbb terv része.”
Korlátok és bizonytalanságok Mamdani terveiben
A polgármesterjelölt jogi lehetőségei korlátozottak lehetnek: például nem biztos, hogy képes lesz befolyásolni vagy lecserélni azt a testületet (Rent Guidelines Board), amely évente meghatározza a bérletstabilizált egységek maximális áremelését. Az aktuális polgármester Eric Adams állítólag olyan tagokat kíván kinevezni ebbe a testületbe, akik nem támogatják Mamdani elképzeléseit.
Továbbá Mamdani üzenetei vegyesek arról is, mennyire elkötelezett piaci alapú új lakások építése mellett. Platformján elsősorban államilag támogatott, szakszervezeti kivitelezésű és tartósan megfizethető otthonokat ígér – ez azonban rendkívül nehezen skálázható New Yorkban.
Elemzők szerint Mamdani kommunikációja következetlen: „Senki sem tudja igazán megjósolni mit fog tenni” – mondta Alex Armlovich housing szakértő –, „csak próbáljuk értelmezni ezeknek az ellentmondásos kijelentéseknek.”
Bérleti díjbefagyasztás mint politikai stratégia más államokban
A YIMBY mozgalom aktivistái szerint számos kék államban (pl. Washington állam) kulcsfontosságú volt valamilyen formában bevezetni bérleti díjkontrollt ahhoz, hogy elfogadják ambiciózus lakhatási reformokat. Alex Brennan (Futurewise) így fogalmazott:
„Nem elég azt mondani: öt vagy tíz év múlva több lesz itt otthon. A törvényhozók tudni akarják: mi történik addig azokkal, akiknek évente kétszámjegyű mértékben nőnek most is a bérleti díjai? Erre kellett válasz.”
Hasonló tapasztalatokról számoltak be Kaliforniából és Oregonból is. Henry Honorof (Welcoming Neighbors Network) kiemelte:
„Amikor sikerül nagy léptékű lakhatási fejlesztést végrehajtani kék államokban, általában együtt jár erős bérlővédelmi intézkedésekkel.”
A New York-i példa: félelem és támogatottság összefonódása
Andrew Fine (Open New York) szerint Eric Adams polgármester viszonylagos sikere abban rejlik, hogy 2019-ben megerősítették a bérlők védelmét célzó törvényeket. Ez segített progresszív törvényhozóknak elfogadni pro-építési intézkedéseket egy olyan légkörben, ahol mindenki tartott attól, hogy kiszorulhatnak otthonaikból.
„Minden beszélgetést áthatott ez a félelem” – mondta Fine –, „rá kellett jönnünk gyorsan: nincs támogatás új otthonokra egy olyan környezetben ahol mindenki attól retteg hogy kiszorul.”
Bérleti díjkontroll előnyei és veszélyei egyensúlyban tartva
Bár politikailag vonzó lehetőségként jelenik meg és segíthet megszilárdítani választói támogatást egy pro-építési program mellett, önmagában nem jelent tökéletes megoldást. A gazdasági szakértők régóta figyelmeztetnek arra:
- a rosszul kialakított bérleti díjszabályozás ronthatja az ingatlanállomány minőségét;
- a fejlesztők visszahúzódhatnak;
- a piac torzulhat;
- a hosszú távú fenntarthatóság veszélybe kerülhet.
A legtöbb modern állami szabályozás ezért inflációhoz kötött éves emelési plafont alkalmaz és engedi piaci áron kiadni egységeket kiürüléskor – ezzel ösztönözve azok megtartását piacon. Mamdani javaslata ezzel szemben teljes befagyasztást tartalmazna anélkül, hogy kompenzálná például tulajdonosi költségek növekedését.
Kockázatok és diplomáciai kihívások
Például Montgomery megyében (Maryland) 2023-ban bevezetett bérletstabilizáció után drasztikusan visszaesett az új beruházások száma. Hasonló kockázatok fenyegethetik New Yorkot is egy esetleges befagyasztással kapcsolatban.
„A befektetők számára fontosabb egy hosszútávon kiszámítható politikai környezet mint egy rövid távú intézkedés” – mondta Bruce Fairty fejlesztési vezető –, „a ‘Befagyasztjuk a bért’ politika biztosan lehűtené őket.”
Egy másik veszély abban rejlik, hogy míg egy populista gyors intézkedést hoznak (bért befagyaszt), addig lassú technokrata reformokat halogatnak vagy elutasítanak – például engedélyezési szabályok lazítása –, amelyek nélkül nincs valódi fejlődés. Mamdani például több pro-lakhatási népszavazási kezdeményezéstől is tartózkodott állást foglalni éppen azért mert tárgyalások folynak érdekcsoportokkal.
Kitekintés: Bérleti díjbefagyasztás mint eszköz vagy csapda?
Bár kombinálva YIMBY stratégiával nincs garancia sikerre vagy fenntartható fejlődésre, jelenlegi helyzet sok városban tarthatatlan . A lakhatási válság évek óta súlyosbodik miközben vezetők képtelenek megtalálni azt a politikai formulát amely áttörést hozhatna.
A bérleti díjak befagyasztása talán éppen ezt kínálja: egy esélyt arra hogy megtörjük ezt az impasszot.
Kulcsszó: Bérleti díj befagyasztás
További kulcsszavak: lakáspolitika Magyarországon; YIMBY mozgalom; New York lakáspiaca; rent control hatása; városi fejlődés; pro-lakhatási reformok; gentrifikáció elleni védelem; társadalmi igazságosság; ingatlanfejlesztés kihívásai; választói támogatottság
META description: Bérleti díj befagyasztás: A lakáspiaci válság kezelése politikai realizmussal és YIMBY stratégiával a fenntartható városi fejlődésért.
Forrás: https://www.theatlantic.com/economy/archive/2025/11/mamdani-housing-rent-control/684790/