Az Egyesült Államokban a legtöbb otthonvásárló hagyományos jelzáloghitelt vesz igénybe, azonban több millióan más finanszírozási megoldásokat választanak. Vannak, akik készpénzzel fizetnek, mások családi örökségként kapják ingatlanjukat, és sokan élnek alternatív finanszírozási konstrukciókkal. Ezek az alternatív megoldások gyakran azok számára jelentenek lehetőséget, akik nem tudnak hagyományos jelzáloghoz jutni – akár azért, mert az ingatlan nem felel meg a banki követelményeknek, akár mert a kis összegű jelzáloghitelek hiánya miatt nehéz hozzáférni a finanszírozáshoz.
Mi az alternatív lakáshitelezés?
Az alternatív lakáshitelezés olyan finanszírozási formák összessége, amelyek nem minősülnek hagyományos jelzáloghitelnek, és jellemzően közvetlenül az eladó és a vevő között jönnek létre. Ezek közé tartoznak például a bérletvásárlási megállapodások (lease-purchase agreements), földszerző szerződések (land contracts), eladó által finanszírozott jelzáloghitelek (seller-financed mortgages) és személyi tulajdonra vonatkozó kölcsönök (personal property loans), különösen gyártott házak esetében.
2021-ben becslések szerint mintegy 3,4 millió amerikai háztartás használt ilyen alternatív finanszírozási konstrukciót. Ezek a megoldások leginkább alacsony árú ingatlanoknál, vidéki területeken, gyártott házaknál és többlakásos épületekben fordultak elő.
Az alternatív finanszírozás előfordulása és típusai
Az Egyesült Államokban 2021-ben körülbelül 83 millió háztartás rendelkezett saját otthonnal vagy vásárlás alatt álló ingatlannal. Ezek közül mintegy 32 millió háztartás tartozás nélkül birtokolta otthonát – vagyis már kifizették a hitelt, készpénzzel vásároltak vagy örökségként kapták az ingatlant.
A fennmaradó 51 millió tulajdonos közül 93%-uk hagyományos jelzáloghitelt törlesztett, míg közel 7% – mintegy 3,4 millió háztartás – valamilyen alternatív finanszírozást használt. A leggyakoribb alternatív konstrukciók:
- Bérletvásárlási megállapodások: körülbelül 1,07 millió háztartás
- Személyi tulajdonra vonatkozó kölcsönök: kb. 870 ezer háztartás
- Eladó által finanszírozott jelzáloghitelek: mintegy 730 ezer háztartás
- Földszerző szerződések: körülbelül 610 ezer háztartás
Ezek az alternatív megoldások azonban nem egyformán elterjedtek minden piacon; főként ott fordulnak elő gyakrabban, ahol a hagyományos jelzáloghitelekhez való hozzáférés korlátozott.
Kihívások az alacsony árú ingatlanok piacán
Kiemelkedő különbség mutatkozik abban, hogy az alacsony árú (<200 000 dollár) és magasabb értékű ingatlanokat vásárlók milyen finanszírozást használnak. Az alacsony árú ingatlanokat vásárlók körében mintegy 17% használ valamilyen alternatív finanszírozást, ami majdnem ötszöröse a magasabb árú ingatlanok vásárlóinak (3,8%).
A kutatások szerint a kis összegű jelzáloghitelek (150 000 dollár alattiak) kihelyezése nehézkes a hitelezők számára. Ennek oka többek között:
- a magas fix költségek és jutalék alapú munkadíjak;
- a sok alacsony árú ingatlan rossz fizikai állapota;
- a szabályozási megfelelés bonyolultsága.
Ezek miatt a hitelezők jelentős része nem kínál kis összegű jelzáloghitelt – például 2018 és 2021 között a bankok 38%-a egyetlen ilyen hitelt sem adott ki –, ami hozzájárult ahhoz is, hogy az elmúlt két évtizedben visszaesett a banki jelzáloghitel-kihelyezés.
Vidéki területeken élők nehézségei
Bár vidéki vásárlók kisebb arányt képviselnek az országos piacon, arányukban jóval nagyobb eséllyel választanak alternatív finanszírozást: 2021-ben a vidéki hitelfelvevők 9,8%-a használt nem hagyományos hitelt, míg ez az arány városi területeken csak 6,1% volt.
A földszerző szerződések különösen elterjedtek vidéken: ezek negyede metropolita területen kívül jött létre 2005 és 2022 között.
A vidéki területeken különösen súlyos a kis összegű hitelek hiánya három fő okból:
- A vidéki vásárlók nagyobb arányban igényelnek kis összegű hiteleket;
- A vidéki lakóingatlanok gyakran régebbiek és rosszabb állapotúak;
- Sok vidéki vásárlónak alacsony vagy nincs hitelképességi pontszáma.
Ezek miatt sok vidéki vevő számára az alternatív finanszírozás marad az egyetlen lehetőség.
Gyártott házak és személyi tulajdonra vonatkozó kölcsönök
A gyártott házak vásárlói jelentős arányban használnak alternatív finanszírozást. Ennek oka, hogy ezeknél az ingatlanoknál gyakran csak személyi tulajdonra vonatkozó kölcsön érhető el – amely csak magára az épületre vonatkozik, de nem a telekre –, így sok vevő kénytelen készpénzzel vagy más alternatív konstrukcióval fizetni.
A Census Bureau adatai szerint az új gyártott házak több mint 75%-a személyi tulajdonként van nyilvántartva, ami kizárja őket a hagyományos jelzálogpiacról.
Egy Pew által végzett felmérés szerint a gyártott házak vásárlóinak mintegy 20%-a használt más alternatív finanszírozást is személyi tulajdonra vonatkozó kölcsönön kívül – különösen alacsony jövedelműek és felújításra szoruló ingatlanokat vásárlók körében.
2021-ben a gyártott házakra benyújtott jelzálogkérelmek mintegy 40%-át elutasították.
Többlakásos épületek finanszírozása
A többlakásos épületekben lévő lakások finanszírozása is kihívásokkal jár. Az ilyen épületekben élő hitelfelvevők körében 2021-ben mintegy 23% használt valamilyen alternatív finanszírozást – ez jóval magasabb arány mint az egylakásos családi házak esetében (3%).
A többlakásos egységekre vonatkozó hitelkérelmek elutasítási aránya is magasabb volt (17% szemben a családi házakra jellemző 9%-kal). Ennek oka többek között:
- a társasház közös képviseletének pénzügyi stabilitását nehéz felmérni;
- a karbantartási elmaradások nagyobb valószínűsége;
- a standard hitelbírálati rendszereken kívüli kondomínium-hitelek magasabb kihelyezési költségei.
Következmények és javaslatok a lakáspiaci politika számára
Az alternatív lakáshitelezés széles körű elterjedtsége jól mutatja a jelenlegi jelzálogpiac korlátait. Sok amerikai szeretne megfizethető otthont vásárolni – legyen szó családi vagy gyártott házról –, de nehezen talál olyan hiteleket, amelyek megfelelnek igényeiknek.
Bár sokan pozitívan nyilatkoznak ezekről az alternatív konstrukciókról, valójában ezek kevés fogyasztói védelmet biztosítanak: hiányoznak például egyértelmű tájékoztatások, végrehajtási védelem vagy újrahitelezési jogok. Emellett ezek gyakran magas költségekkel járnak.
Állami jogalkotói lépések
- Az állami törvényhozóknak modernizálniuk kellene az alternatív finanszírozási szabályozást;
- Kötelezni kellene az eladókat arra, hogy nyilvánosan rögzítsék ezeket a megállapodásokat;
- Szigorítani kellene a kockázatos szerződési feltételek és túlzott díjak alkalmazását;
- Biztosítani kell írásbeli szerződéseket és átlátható feltételeket.
A hagyományos jelzálogpiac bővítése
- Címkezelési szabályok reformja annak érdekében, hogy több gyártott ház jogosult legyen hagyományos hitelre;
- A Fannie Mae és Freddie Mac szerepével ösztönözni kellene kis összegű hitelek kibocsátását vidéki és alulszolgált közösségekben;
- Támogatni kellene a cash flow alapú hitelbírálati módszereket, amelyek jobban tükrözik egyes adósok valós pénzügyi helyzetét.
Ezekkel az intézkedésekkel több amerikai juthatna hozzá biztonságosabb hitelhez, ami elősegítheti vagyonuk növekedését és stabil lakhatást biztosíthat számukra közösségeikben.
Forrás: https://www.pew.org/en/research-and-analysis/articles/2025/08/22/how-americans-pay-for-their-homes