Nem sokkal azután, hogy Donald Trump pártja több fontos választási vereséget szenvedett el, amelyek középpontjában az életköltségek növekedése állt, az amerikai elnök egy új, merész ötlettel állt elő: az 50 éves futamidejű jelzáloghitel lehetőségével. Célja, hogy segítsen a választóknak egyike legégetőbb problémájuknak, a lakhatás megfizethetőségének kezelésében.
Trump javaslata: kevesebb havi törlesztőrészlet
Trump egy hétfőn sugárzott interjúban azt mondta: „Ez annyit jelent, hogy havonta kevesebbet kell fizetni.” Az ötlet egyszerűnek tűnik: ha a hitel futamidejét meghosszabbítjuk 30 évről 50 évre, akkor a havi törlesztőrészlet jelentősen csökkenhet, így könnyebben elérhetővé válik az otthonvásárlás.
A szakértők kritikája: rövidlátó és hosszú távon káros modell
A lakáspiaci szakértők azonban nem lelkesednek az elképzelésért. Többségük szerint az 50 éves futamidejű hitel nem nyújt valódi költségcsökkentést, sőt hosszú távon inkább árt a tulajdonosoknak.
- Növekvő kamatköltségek: Hosszabb futamidő alatt jóval több kamatot kell fizetni.
- Lassabb tőketörlesztés: A tulajdonosok lassabban építik fel ingatlanuk értékét (equity), ami gyengíti vagyonépítő hatásukat.
- Piaci torzulások: A könnyebb hozzáférés miatt nőhet a kereslet, ami tovább emelheti az amúgy is szűkös kínálat miatt magas lakásárakat.
David Dworkin, a National Housing Conference elnöke és vezérigazgatója így fogalmazott: „Az 50 éves jelzáloghitel drasztikusan leértékeli a tulajdonlás legnagyobb értékét – a vagyonépítést. Idővel az equity elvesztése gyorsan felülmúlja bármilyen megtakarítást a havi törlesztőrészleteken.”
Példa egy 420 000 dolláros hitelre
A National Association of Realtors vezető közgazdásza, Lawrence Yun egy konkrét példán keresztül szemléltette a helyzetet. Egy 420 000 dolláros hitel esetén, amelyhez 20% önerőt teszünk hozzá és 6,3%-os kamatláb mellett:
- A havi törlesztőrészlet 50 éves futamidővel körülbelül 236 dollárral alacsonyabb lehet, mint egy hagyományos 30 éves hitelnél.
- Ugyanakkor a teljes visszafizetendő összeg megközelíti az 1,1 millió dollárt, ami majdnem 360 000 dollárral több kamatköltséget jelent.
- A hitel felének visszafizetéséhez közel 40 évre lenne szükség, így a legtöbb adós csak az utolsó évtizedben kezdhet el jelentős vagyont felhalmozni.
Ezzel szemben az első lakást vásárlók átlagéletkora folyamatosan emelkedik – jelenleg rekordmagas, 40 év körül van –, ami tovább nehezíti azt, hogy valaki hosszú éveken át várjon arra, hogy valódi vagyonhoz jusson.
A megvalósítás akadályai és jogi kérdések
A javaslat bevezetése nem lenne egyszerű. Először is módosítani kellene a Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) által szabályozott Qualified Mortgage (QM) szabályt, amely jelenleg csak legfeljebb 30 éves futamidejű hiteleket engedélyez QM minősítésként. Ez a módosítás legalább egy évig tartó szabályalkotási folyamatot igényelne, beleértve a nyilvános konzultációkat is.
A két kormányzati kontroll alatt álló óriáscég, a Fannie Mae és Freddie Mac elméletileg létrehozhatna piacot az 50 éves hitelek számára azáltal, hogy megvásárolják ezeket a hiteleket a bankoktól. Ugyanakkor ez nagymértékben függ attól, hogy milyen jogi védelmet kapnak ezek a hitelek a QM szabályozás keretein belül.
Falen Pitts, a Mortgage Bankers Association szóvivője szerint: „A hitelezők valószínűleg visszafogottak lesznek az ilyen termékek kínálatában, mivel Fannie Mae és Freddie Mac jelenleg nem vásárolhatnak nem-QM hiteleket.”
Korlátok és további problémák
Bár az alacsonyabb havi törlesztőrészletek vonzóak lehetnek rövid távon, hosszabb távon számos nehézség merülhet fel:
- Lassú vagyonépítés: A tulajdonosok nehezen tudnak majd „fel- vagy lefelé lépni” – vagyis nehézkes lesz ingatlanukat eladva drágább vagy olcsóbb otthonba költözni.
- Korlátozott likviditás: Mivel lassan épül fel az equity, kevesebb lehetőségük lesz pénzügyi mozgástérre vagy befektetésre.
- Piactorzulások: A megnövekedett kereslet tovább növelheti az árakat egy már amúgy is kínálathiányos piacon.
Kormányzati reakciók és jövőbeli kilátások
A Federal Housing Finance Agency (FHFA) igazgatója, Bill Pulte először „teljesen forradalmi” ötletként jellemezte az elképzelést. Néhány nappal később azonban visszakozott és inkább úgy fogalmazott, hogy ez „csupán egy lehetséges eszköz egy széles megoldáskészletben”, amelyen dolgoznak.
A Trump-kormányzat is jelezte, hogy ha jogszabályi változtatásokra lenne szükség az ötlet megvalósításához, akkor annak bevezetése még messze van. A Fehér Ház gazdasági igazgatója, Kevin Hassett szerint: „Sok jogi elemzés szükséges még; ha törvényhozást igényelne, akkor nem lenne közeli kilátásban.”
Összegzés
Bár Donald Trump által javasolt 50 éves jelzáloghitel első pillantásra vonzó megoldásnak tűnik a lakhatási költségek enyhítésére, mélyebb elemzés alapján számos komoly hátránya van. A hosszabb futamidő miatt jelentősen megnövekednek a kamatköltségek és lassabban épül fel az ingatlan értéke – ami végső soron gyengítheti a tulajdonosok anyagi helyzetét. Emellett jogi akadályok és piaci kockázatok is nehezítik bevezetését. Így bár az ötlet új irányt mutathatna a lakhatási válság kezelésében, jelenleg inkább kockázatosnak és bizonytalannak tűnik.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/trump-50-mortgage-loses-steam-211023047.html
