Az Egyesült Államok kormánya új, 50 éves futamidejű, fix kamatozású jelzáloghitel bevezetésén dolgozik, amelynek célja, hogy a lakásvásárlás elérhetőbbé váljon a magas ingatlanárak és az egyre súlyosbodó megfizethetőségi problémák közepette. Ez a reform jelentős változást hozhat az amerikai lakáspiac számára, amely jelenleg komoly kihívásokkal néz szembe.
A 50 éves jelzáloghitel koncepciója és bejelentése
Bill Pulte, a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (Federal Housing Finance Agency – FHFA) igazgatója szombaton közösségi médiában tett közzé egy nyilatkozatot, amelyben megerősítette, hogy az adminisztráció aktívan dolgozik a 50 éves futamidejű jelzáloghitel bevezetésén. Pulte szerint ez egy „teljesen újító megoldás”, amely alapjaiban változtathatja meg a lakáshoz jutás lehetőségét.
A bejelentést megelőzően Donald Trump elnök is megosztott egy grafikát, amely összehasonlította az általa javasolt 50 éves hitelt a Franklin D. Roosevelt által a New Deal idején támogatott 30 éves fix kamatozású hitelekkel. Ez az összevetés azt sugallja, hogy Trump célja egy hasonlóan jelentős reform végrehajtása a mai piaci körülmények között.
Miért van szükség az új hiteltermékre?
A jelenlegi helyzetben a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek kamata több mint három éve folyamatosan 6% felett van, ami jelentősen megdrágítja a lakáshoz jutást. A Redfin adatai szerint az átlagos amerikai háztartás jövedelmének mintegy 39%-át fordítja havi törlesztőrészletekre, ami jóval meghaladja a hosszú távon fenntartható megfizethetőségi szinteket.
Ezen túlmenően kialakult egy úgynevezett „lock-in effektus”, vagyis sok tulajdonos nem hajlandó eladni ingatlanát, mert nem akar lemondani az alacsony kamatozású korábbi hiteléről, miközben az új kölcsönök kamata jelentősen emelkedett 2022-ben. Ez a helyzet zsákutcába vezeti a piacot: kevesebb eladó van, miközben sok fiatal vásárló számára elérhetetlenné válik az otthonvásárlás.
Az alternatívák és piaci trendek
Az emelkedő kamatok és rekordmagas ingatlanárak miatt nőtt az érdeklődés a változó kamatozású jelzáloghitelek iránt is. A Mortgage Bankers Association adatai szerint ezek aránya mostanra eléri vagy meghaladja a 10%-ot, ami 2021 óta a legmagasabb szint.
Bill Pulte kritikával illette Jerome Powellt, a Federal Reserve elnökét, amiért szerinte „mesterségesen magasan tartja” a kamatlábakat annak ellenére, hogy az infláció mérséklődése után óvatos lazításba kezdett. Pulte hangsúlyozta, hogy az adminisztráció elsősorban a fiatalok lakáshoz jutását kívánja elősegíteni, és ebben a 50 éves futamidejű hitel csak egy eszköz egy szélesebb megoldáskészletből.
Hogyan működne az 50 éves jelzáloghitel?
Az új hiteltermék lényege, hogy meghosszabbítja a törlesztési időszakot az eddigi standard 30 évről akár 50 évre is. Ezáltal csökkennének a havi törlesztőrészletek, így könnyebben vállalhatóvá válna a hitelfelvétel.
Például Fannie Mae kalkulációi szerint egy 400 000 dolláros ingatlan esetében, ahol 20% önerőt tesznek be és 6,575%-os kamattal számolnak:
- 30 éves futamidővel havi törlesztőrészlet: 2 788 dollár
- 40 éves futamidővel havi törlesztőrészlet: 2 640 dollár
- 50 éves futamidővel havi törlesztőrészlet: 2 572 dollár
Ezzel szemben azonban számos szakértő figyelmeztet arra, hogy az ilyen hosszú futamidejű hitelek jelentős kockázatokat hordoznak magukban.
Kritikák és kockázatok
A hosszabb futamidő miatt összességében több kamatot kell fizetniük a hitelfelvevőknek, miközben lassabban épül fel saját tőkéjük (equity). Ez akár egész életre eladósodottságot eredményezhet. Tyler Cowen közgazdász – aki az influens blog Marginal Revolution szerzője – mesterséges intelligenciával elemezte az ötletet és arra jutott, hogy bár csökkennének a havi törlesztők, ez:
- emelné az ingatlanárakat;
- lassítaná a saját tőke felépülését;
- növelné a fizetésképtelenség kockázatát gazdasági visszaesések idején;
- nagyobb kamatkockázatot jelentene a pénzügyi rendszer számára.
Rövid távon pedig főként az eladók és meglévő tulajdonosok profitálnának belőle, míg az első lakást vásárlók magasabb árakkal szembesülnének.
A jelenlegi helyzet: késik az első lakásvásárlók generációváltása
A lakáspiac jelenlegi turbulenciái miatt folyamatosan nő az első lakásvásárlók átlagéletkora. A National Association of Realtors legfrissebb adatai szerint ez már elérte a rekordmagasnak számító 40 évet (2025-ben), ami azt jelenti, hogy sokan már közelebb vannak nyugdíjhoz vagy társadalombiztosítási jogosultságukhoz, mint ahhoz, hogy fiatal felnőttként önálló otthont vásároljanak.
Lance Lambert, a ResiClub képviselője szerint ez azt mutatja, hogy „a tipikus első lakásvásárló épp olyan közel áll ahhoz, hogy nyugdíjat kapjon, mint ahhoz, hogy érettségizzen”. Ez jól érzékelteti azt a kihívást, amellyel ma szembesülnek az amerikai fiatalok.
Pulte további tervei: Fannie Mae és Freddie Mac részvénybefektetései
A 50 éves jelzáloghitel javaslat mellett Bill Pulte további ambiciózus tervekről is beszámolt. Részt vett ugyanis egy ResiDay nevű konferencián – amelyet ResiClub szervez –, ahol utalt arra, hogy Fannie Mae és Freddie Mac részvényrészesedést szerezhetnek magáncégekben.
Bár részleteket nem árult el, Pulte azt mondta: „Minden kártya nálunk van”, utalva arra, hogy ezek az állami felügyelet alatt álló intézmények (amelyek még mindig kormányzati konzervatorság alatt állnak a 2008-as pénzügyi válság óta) várhatóan üzleti konstrukciók révén szereznek majd tulajdont különböző vállalatokban. Ezt hasonlította össze Intellel kötött korábbi megállapodással.
Összegzés
Az Egyesült Államokban tervezett 50 éves fix kamatozású jelzáloghitel komoly változásokat hozhatna a lakáspiacra:
- Könnyebbé teheti sok millió amerikai számára az otthonhoz jutást;
- Csökkentheti a havi törlesztőrészleteket;
- Ugyanakkor növelheti az összes visszafizetendő kamatot és lassíthatja saját tőke felépülését;
- Kockázatokat rejt magában mind pénzügyi rendszer-, mind pedig egyéni szinten;
- A piaci torlódások enyhítésére szolgálhat;
- További innovatív lépések várhatók Fannie Mae és Freddie Mac részéről is.
Mindezek alapján érdemes figyelemmel kísérni ennek az új hitelkonstrukciónak alakulását és hatását mindazokra, akik otthonteremtés előtt állnak vagy érdeklődnek az amerikai ingatlanpiac iránt.
