Az Egyesült Államok lakáspiacát hosszú ideje egy különleges kettősség jellemzi: egyrészt a szabályozatlan magánvállalkozások, másrészt a szigorú állami szabályozások együttes hatása formálja. Ahogy az amerikai lakáspiac folyamatosan növekszik, úgy válnak egyre összetettebbé a bérbeadók, bérlők, befektetők és helyi önkormányzatok közötti kapcsolatok. Ebben a komplex rendszerben központi szerepet töltenek be a lakóingatlan befektetési alapok, vagyis az R-REIT-ek (Residential Real Estate Investment Trusts), amelyek gyakran alulértékelt, mégis jelentős tényezői a piacnak.
Mi az a REIT és miért fontosak az R-REIT-ek?
A Real Estate Investment Trust (REIT) egy olyan vállalat, amely ingatlanokat – például lakóépületeket, irodaházakat vagy bevásárlóközpontokat – birtokol, kezel és üzemeltet. A REIT lehetővé teszi, hogy az emberek anélkül fektessenek be ingatlanokba, hogy közvetlenül megvásárolnának egy-egy épületet. Ez hasonlóan működik, mint a tőzsde: nem kell egy egész épületet megvenni, hanem részesedést vásárolhatunk egy olyan portfólióból, amely több száz ingatlant foglal magában. Ezáltal csökken a befektetés kockázata.
Az R-REIT-ek pedig ezen belül egy speciális kategóriát képviselnek, kizárólag lakóingatlanokra fókuszálnak. Ezek az alapok több ezer lakóegységet birtokolnak és kezelnek országszerte, miközben a befektetők részvényeket vásárolnak bennük. A bérleti díjakból származó nyereséget pedig osztalékként kapják meg. Ez a modell lehetővé teszi nagyobb cégek számára, hogy jelentős mértékben fektessenek be lakóingatlanokba – olykor olyan mértékben, hogy helyi monopóliumokat alakítanak ki.
A REIT-ek kialakulásának története
Az 1960-as évek előtt az ingatlanbefektetések jellemzően csak gazdag magánszemélyek vagy nagyvállalatok számára voltak elérhetők. Az átlagember számára szinte lehetetlen volt profitálni az ingatlanpiacról anélkül, hogy közvetlenül vásárolt és kezelte volna az ingatlant.
Ezen változtatott az 1960-ban elfogadott Real Estate Investment Trust Act, amelyet Dwight D. Eisenhower elnök írt alá törvénybe. A cél az volt, hogy minden amerikai számára hozzáférhetővé tegyék az ingatlanbefektetést, ne csak a gazdagoknak. Az új törvény lehetővé tette, hogy az emberek részesedést vásároljanak olyan portfóliókban, amelyeket profi szakemberek kezelnek. Cserébe ezeknek az alapoknak legalább 90%-ban vissza kellett fizetniük a bevételüket osztalékként a befektetőknek.
A REIT piac fejlődése és kihívásai
A 1970-es évekre a REIT-ek már kis, de fontos részét képezték az amerikai lakáspiacnak. Azonban a magas infláció és bizonyos adótörvények instabilitást okoztak ezen a piacon, így majdnem összeomlottak. Szerencsére 1986-ban elfogadták a Tax Reform Act-et, amely eltörölte számos adókedvezményt és adószigorítást vezetett be az ingatlanbefektetések terén. Ezáltal átláthatóbbá és vonzóbbá váltak a REIT-ek mind a kis-, mind a nagyobb befektetők számára.
Ezzel párhuzamosan jelentős demográfiai változások is zajlottak: sok amerikai költözött városi területekre munkalehetőség miatt, ami megnövelte a többlakásos épületek iránti keresletet. A befektetők rájöttek, hogy ezek nemcsak stabil bérleti jövedelmet biztosítanak, hanem hosszú távon értéknövekedést is hoznak.
A REIT-ek aranykora és terjeszkedése
Az 1990-es években váltak igazán „profi” befektetéssé a REIT-ek. Az 1980-as évek végén bekövetkezett pénzügyi válság után létrejött Resolution Trust Corporation által értékesített zálogtárgyakat számos REIT vásárolta fel kedvezményesen. Ezzel tovább erősödött pozíciójuk.
Ekkoriban alakult meg például az Equity Residential REIT is 1991-ben Sam Zell vezetésével – ez volt az egyik első nagy volumenű R-REIT. Hamarosan más nagyvállalatok is követték példáját, mint például az Avalon Bay Communities, amely országosan több ezer lakókomplexumot birtokol és üzemeltet.
A REIT-ek tőzsdére lépése révén pedig már nemcsak nagy befektetők profitáltak belőlük: bárki rendelkezhetett brókercégnél számlával és vásárolhatott részvényeket ezekből az alapokból. Ez megerősítette helyüket mind az ingatlan-, mind pedig a tőkepiacon.
A 2000-es évek és a pénzügyi válság hatása
A 2000-es években különösen az R-REIT-ek növekedtek kontrolláltan: terjeszkedtek diákszállásokban, idősek otthonaiban és egylakásos bérlakásokban is. Azonban a 2008-as pénzügyi válság – amelyet a lakáspiaci buborék kipukkanása okozott – jelentős változásokat hozott.
Bár rövid távon visszaesést eredményezett, hosszabb távon előnyös volt az R-REIT-ek számára: sok kisebb tulajdonos került csődbe vagy végrehajtás alá került ingatlana miatt, így ezekből kedvezményesen tudtak nagy mennyiségű ingatlant felvásárolni a gazdagabb alapok. Ez elindította azt az átalakulást, amely során az Egyesült Államokban egyre inkább korporációk kezébe került a bérlakás-piac.
A 2010-es évektől napjainkig: R-REIT-ek dominanciája
A 2010-es évekre már teljesen meghatározó szereplőkké váltak az R-REIT-ek az amerikai lakáspiacon. Bár gazdasági fellendülés történt, az új generáció körében továbbra is alacsony maradt a tulajdonlási arány – sokan inkább bérelnek –, így folyamatosan nőtt a bérlők száma és ezzel együtt stabil bérleti bevételhez jutottak ezek az alapok.
Napjainkban több száz ezer lakóegységet birtokolnak országszerte – különösen népszerűek New Yorkban, Los Angelesben vagy Seattle-ben –, ahol jóval nagyobb kereslet mutatkozik mint kínálat.
Összegzés: Az R-REIT-ek jelentősége és társadalmi hatásai
A ’60-as évekbeli kezdeti elképzelésből – miszerint minden amerikai részesedhetne az ingatlanpiac nyereségéből – mára egy komplex és sokszor vitatott rendszer alakult ki. Az R-REIT-ek mára kulcsszereplőkké váltak Amerika lakáspiacán; miközben elősegítették a tőkebefektetések demokratizálódását és stabil jövedelmet biztosítanak befektetőiknek, ugyanakkor felmerülnek aggályok monopolisztikus piaci helyzetekről vagy akár korrupcióról is.
Végső soron azonban ezek az alapok jól tükrözik az amerikai társadalom változó prioritásait: hogyan alakult át a posztháborús elővárosi otthonteremtés hagyományos modellje egy olyan korszakban, ahol egyre inkább dominálnak a bérleti konstrukciók; hogyan hatottak rájuk az adóreformok; illetve milyen szerepet játszott bennük a 2008-as pénzügyi válság.
Forrás: https://www.fascinatingworld.org/post/the-rise-of-residential-reits-in-the-united-states