Az elmúlt években az új lakásépítők viszonylag védettek voltak a lakáspiac általános mélyrepülésével szemben, amelyet a magas árak, emelkedő jelzáloghitelek és gazdasági bizonytalanságok jellemeztek. Azonban 2024 tavaszán már ők is érzik a piac lassulását, és gyorsan alkalmazkodni kényszerülnek az alacsonyabb kereslethez.
Új otthonok eladásának jelentős visszaesése
2024 májusában az új otthonok eladása 14%-kal esett vissza az előző hónaphoz képest. A magas árak, az emelkedő jelzálogkamatok és a gazdasági aggodalmak miatt a vásárlók távol maradtak. A felmérések szerint a lakásépítők 37%-a júniusban árcsökkentéseket hajtott végre, hogy csökkentse az egyre növekvő készletet.
A nyilvánosan jegyzett vállalatok, mint például a Lennar (LEN) és a KB Home (KBH), második negyedéves eredménybeszámolóikban is kiemelték a lassuló piaci környezetet. Sok építő most visszafogja jövőbeni fejlesztési terveit.
A fogyasztói bizalom mélyrepülése és annak hatása
Robert McGibney, a KB Home elnöke és operatív igazgatója szerint:
„A fogyasztók egyre inkább aggódnak a gazdaság és a geopolitikai feszültségek miatt, ami 13 éves mélypontra taszította a fogyasztói bizalmat. Ennek következtében a lakáspiac lehűlt.”
Bár egyes piacokon árcsökkentésekkel próbálták ösztönözni az értékesítést, ezek az intézkedések nem hozták meg a várt eredményt. McGibney hozzátette: „Ezek ellenére a kereslet gyengült.”
Növekvő kínálat és bővülő választék
A vásárlóknak ma több választási lehetőségük van, mint évtizedek óta bármikor. Az építők rendelkeznek a legnagyobb készlettel befejezett, eladatlan ingatlanokból 2009 óta, valamint az eladó egylakásos házak legnagyobb számával 2007 óta. Ezzel párhuzamosan az eladó használt ingatlanok száma is 30%-kal nőtt egy év alatt.
Sok piacon több ház van eladó, mint valaha korábban, de sem az új, sem a használt ingatlanok nem kelnek el gyorsan. Rick Palacios Jr., a John Burns Research & Consulting kutatási igazgatója így fogalmazott:
„A használtpiac végre felébredt – de rossz értelemben: rengeteg kínálat van, de kevés kereslet. Nem meglepő, hogy az építők gyorsan átméretezik üzleteiket.”
A járvány utáni boom vége és az alkalmazkodás
A pandémia idején indult fellendülés után most visszafogják fejlesztéseiket. 2020-2021-ben az építők gyorsan vásároltak földeket és építettek új közösségeket főként olyan gyorsan növekvő, mérsékelten árazott régiókban, mint az Egyesült Államok délkeleti része vagy a Mountain West térsége.
Amikor az idősebb otthonok ritkák voltak és licitharcok zajlottak, ez stratégiailag sikeres volt: az S&P Homebuilders Select Industry Index 134%-kal nőtt 2020 októbere és 2024 októbere között.
Jelzálogkamat-emelkedés és piaci alkalmazkodás
2022 közepén bekövetkezett drámai kamatemelkedés lehűtötte a használtpiacot, de az építők megtalálták módját annak, hogy fenntartsák az új otthonok értékesítését: jelzálogkamat-csökkentéssel ösztönözték a vásárlókat.
Például ha egy használt otthon vásárlója körülbelül 7%-os kamattal számolt, akkor az építő cégek akár tartósan 5% alatti kamatot kínáltak saját vagy partneri hitelezőn keresztül. Emellett gyorsan tudtak kisebb és olcsóbb házakat építeni, hogy megfeleljenek a változó piaci igényeknek.
Kínálati többlet és területi terjedés
Az utóbbi időben azonban a magas kamatok és árak miatt az új építésű ingatlanok kínálata meghaladja a keresletet. Kezdetben ez főként olyan korábbi pandémiás költözési célpontokon jelentkezett, mint Texas vagy Florida, de mára országszerte érzékelhető ez a gyengeség.
Még Kalifornia olyan régióiban is lassulást tapasztalnak, ahol hagyományosan szűkös volt az ingatlankínálat. Az S&P homebuilder index 22%-ot esett vissza csúcsa óta 2024 végén.
Nagyobb ösztönzőkkel próbálják élénkíteni az értékesítést
Az építők most nagyobb kedvezményeket kínálnak: például Orlando városában gyakoriak lettek azok az ajánlatok, amelyek életre szólóan 3.99%–4.99% közötti kamatcsökkentést biztosítanak – szemben korábbi évek ideiglenes kedvezményeivel.
Egyes fejlesztők akár 35 ezer dollár „flex cash”-t is adnak vásárlóiknak zárási költségekre vagy felújításokra – ez jelentős emelkedés a korábbi 5-10 ezer dollárhoz képest.
NyAsia Baker, orlandói ingatlanügynök szerint:
„A mostani ajánlatok szinte elképesztőek. A tavaszi időszakban sok vevőm döntött úgy, hogy új építésű otthont választanak ezek miatt.”
Első lakásvásárlók helyzete és áralku lehetőségek
Atlanta környékén Worrell Thomas ingatlanügynök hasonló tendenciát lát: különösen első lakásvásárlók számára vonzóbbá váltak az új építésű otthonok kedvezményei, mivel sok használt ingatlan túl magas áron van kínálva vagy ragaszkodnak hozzájuk eladók.
Thomas szerint:
„Sokan még mindig pandémiás árakon próbálnak eladni.”
Eközben az építők nyitottabbak az alkura:
„A piac gyenge; mindenféle ösztönzővel próbálják vonzóvá tenni ajánlataikat.”
A jelenlegi helyzet hosszú távú következményei
Bár mostani túlkínálat és ösztönzők rövid távon előnyösek lehetnek a vásárlóknak, hosszabb távon aggasztó hatásokkal járhatnak. Lakáspiaci közgazdászok becslése szerint jelenleg mintegy 1,5–4,5 millió házzal kevesebb van országosan szükségesnél.
A gyenge kereslet miatt az építők nem sietnek új beruházásokkal: nem vásárolnak drágább földeket és nem kezdeményeznek engedélyeztetési folyamatokat helyi önkormányzatoknál.
Lassuló építkezések és engedélyek száma
2024 májusában az új lakások építésének évesített szezonális rátája öt év mélypontjára zuhant: mindössze 1,25 millió házat kezdtek el építeni. Az építési engedélyek száma is csökkent – ezek ugyanis előfeltételei magának az építésnek.
Hannah Jones, senior gazdasági elemző (Realtor.com) így nyilatkozott:
„Ez nem jó hír hosszabb távon. Nem valószínű, hogy országosan jelentős árcsökkenést vagy jobb megfizethetőséget láthatunk majd.”
Épzítői bizalom mélypontja
A National Association of Home Builders (NAHB) és Wells Fargo adatai szerint júniusban az építői bizalom több mint két év óta legalacsonyabb szintre esett vissza. A jelenlegi értékesítési környezet megítélése mellett romlottak az eladási várakozások és csökkent a potenciális vevők érdeklődése is.
Kedvezményekkel próbálják élénkíteni az értékesítést
A nehézségek ellenére most nagyobb árengedményekkel találkozhatunk: például a KB Home csökkentette idei átlagos eladási árának felső határát, míg Lennar öt év óta legalacsonyabb átlagárakat jelentett be.
Egy fiatal pár tapasztalatai Texasból
Erin Hill, 27 éves és férje nemrégiben zárták le újépítésű otthonuk adásvételét Fort Worth-ben (Texas). Kezdetben Dentonban kerestek használt házat szűkös költségvetésük miatt csak felújításra szoruló ingatlanokat találtak – amit szerettek volna elkerülni.
Miután online látták az újépítésű otthonokra vonatkozó kedvezményeket és hallottak egy baráttól pozitív tapasztalatokat egy ilyen vásárlással kapcsolatban, kibővítették keresésüket ezekre a közösségekre. Végül egy Lennar által épített 2100 négyzetláb alapterületű (kb. 195 m²), három hálószobás és két és fél fürdőszobás házat választottak.
- A cég leszorította jelzálogkamataikat tartósan 4.25%-ra
- Ingyenesen kaptak háztartási gépeket és redőnyöket
- Kifizették zárási költségeiket is
Erin Hill így foglalta össze:
„Pénzügyileg ez volt számunkra a legjobb döntés.”
Mára figyelemmel kíséri utcájuk többi eladó házát is – sok listázott ingatlan hetekig fennmaradt anélkül, hogy elkelt volna. Lennar erre reagálva folyamatosan csökkentette áraikat.
„Sok házat hetekig-hónapokig hirdettek ugyanazon az utcán,” mondta Hill. „Árakat folyamatosan lejjebb vitték csak azért, hogy eladják őket.”
Zárszó
A jelenlegi piaci helyzet tehát kihívások elé állítja mindazokat, akik új otthont szeretnének vásárolni vagy építeni. Az építőipar alkalmazkodik – árcsökkentésekkel és ösztönzőkkel próbálják fenntartani az érdeklődést –, miközben hosszabb távon aggályos lehet az ellátási hiány növekedése.